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昌盛中国绝处逢生

2019-08-17 21:49:34来源:励志吧0次阅读

  很明显,邹锡昌并不想卖中华广场了,但是因为有外资投行和商业银行的债务并未有多少实质上的减轻,所以昌盛中国仍然表现出一个在积极寻找资金的姿态。

  ■ 文/武瑾莹

  传闻陷入财务绝境的香港昌盛中国近来似乎有好转的迹象。

  观点地产新媒体从一位熟知昌盛中国的投资界人士处了解到,昌盛中国的债务压力其实已经减弱,并没有外界想象中的紧张,昌盛中国已经不再急于抛售中华广场项目。

  而此前,广州业界一直传闻香港昌盛中国由于陷入严重财务危机,已经计划打包出售广州中华广场物业,估价大约 亿元;合作方广州新星实业则继续持有原有业权,并成为潜在的接盘方。

  抛售中华广场

  中华广场是广州除天河城、正佳广场外的第三大购物中心,由昌盛中国与广州新星实业公司合作开发建设、共同经营。整个项目包括一个楼高10层的购物商场及4层车库、北翼一幢楼高17层的A栋写字楼以及南翼一幢楼高52层的B栋写字楼,总建筑面积约为29万平方米。现两公司共拥有中华广场超过90%的物业,其中昌盛中国持有10万平方米,广州新星实业持有9万平方米。

  1994年,广州新星实业公司与昌盛中国地产有限公司签订了合作开发中华广场合同。1995年6月,中华广场开工建设,1999年2月首期工程结构封顶。

  根据昌盛中国此前的招股说明书,中华广场一期购物中心建设之初,饱受资金缺乏之苦,为此昌盛中国分散产权,出售部分购物中心物业。这次出售物业曾创造了中国商业地产的一项纪录,在中华广场外销的1万平方米商铺中,一个临街商铺每平方米建筑面积售价高达17万余元。截至2008年初,昌盛中国持有的中华广场物业约7.7万平方米,其中已租赁出的面积约为5.6万平方米。二期B栋写字楼5.4万平方米总面积中,已出售1.86万平方米。

  数年之后,中华广场逐渐成为广州市著名商圈之一,而昌盛中国也被07年内地房企赴港上市成功后所获得的丰厚回报打动,开始启动IPO。

  然而,原计划于08年1月 1日在香港主板挂牌的昌盛中国突然在1月2 日宣布,不再根据原有时间表进行IPO计划,决定推后上市。此前,昌盛中国董事长邹锡昌为了应对大环境的不利,已经将原定20多亿的融资额缩水一半。

  2008年11月15日,中华广场的有关负责人首次对外承认,昌盛中国因上市搁浅而遭遇财务困境,出售中华广场物业是较切实可行的融资方案之一。

  “中华广场不排除出售为母公司解困的可能,但也可能会出售其它优良资产,如北京、太原、中山等地资产。”广州市中华广场物业经营管理有限公司总经理邝俊崧表示,只会采用整体转让的形式,即使易手也不会更改现有的商业用途。

  据了解,当时业内传闻中华广场的转让价格约为20亿元,折合楼面价为2万元/平方米,而根据2007年年底昌盛中国筹备上市时所做的资产评估,中华广场的市值约为 8亿元。2008年8月份,第一太平戴维斯重新估值后,做出的资产评估则是 亿元。

  显然,邹锡昌在“贱卖”中华广场。随后,更有消息传出邹锡昌主动向广州某上市公司表示全盘转让昌盛中国的意向,作价8亿元。而在此前,邹锡昌的开价是15亿元,对方还价10亿元,双方未能达成共识。

  事实上,中华广场的抛售一度引起了不少投资者的关注,包括一些正在觅新址开店的广州百货业巨头以及一些基金投资公司都对该物业表示了极大的兴趣,但半年之后,该物业转让并未有最新的消息传出。

  曾有分析人士认为,昌盛中国该物业转让设置的一些“苛刻”的条件致使该物业的转让陷入困境,昌盛中国表示,为确保控股权转让事件不会影响到中华广场本身的“洼地”效应,中华广场的这宗产权变更交易不允许更改现有商业用途。

  关于中华广场的“官司”,此时似乎成为一桩“无头公案”,在昌盛是否愿意出售中华广场的喧嚣声中,有资深投行人士告诉观点地产新媒体,事实上,此刻昌盛中国并无意出售中华广场,原因是昌盛中国的多项到期贷款压力已解。

  压力已解

  上述这位资深的广州投行人士对观点地产新媒体透露,事实上,目前昌盛中国已经度过了资金最为紧张的时刻,还债压力已经被缓解。因此,昌盛中国可能将不再急于出售中华广场。

  该消息并未得到昌盛中国的正面回应,截至目前昌盛中国也未公开宣布停止出售该物业。一个明显的现象则是:昌盛中国一直未调低该物业的出售的价格,并且一直在以不同的方式提高中华广场的资产价值,比如把原来的容积率砍掉一半等。

  “很明显,邹锡昌并不想卖中华广场了,但是因为有外资投行和商业银行的债务并未有多少实质上的减轻,所以昌盛中国仍然表现出一个在积极寻找资金的姿态。”上述投行人士如此分析。

  同事,该人士还透露,外资投行从今年开始已经在有意减轻对昌盛中国的“催债”压力,“投行担心的是,在还债压力下,万一昌盛中国无法成功出售中华广场,那么可能面临破产清算的风险,届时外资投行什么都得不到。”

  事实上,昌盛中国获取外资投行资金的方式主要是以股权融资的方式,而在国内,昌盛中国的债主则是商业银行,据了解,昌盛中国资产抵押的方式向商业银行贷款约6亿元。如若破产清算,那么清算的资产可能只能被昌盛中国的中国“债主”——商业银行拿走。“但只要让昌盛中国继续经营下去,至少投行还能从昌盛中国获得一定的投资收益”。

  事实上,引发昌盛中国债务危机的两笔主要债务均与外资投行有关。这两笔债务都在2008年年底已经到期。

  一笔是2007年11月19日,昌盛中国和香港苏格兰皇家银行签订的。关于中华广场一期二期土地使用权收购融资的贷款协议,本金为6.48亿港元,利息按每年1 %计算。

  另一笔则是与高盛旗下创投基金(GSSIA)签署的对赌协议,2006年12月18日,昌盛中国向创投基金发行2.5亿美元的可赎回可转换债券,利率为7%,双方约定,若昌盛中国没有在债券的年期内进行合资格首次公开发售,创投基金可要求邹锡昌按预定的价格购买其所持全部可赎回可转换债券。

  该债券的年期原为一年,创投基金于2007年11月16日发出通知,把年期延长至2008年12月18日。按照协议,若昌盛中国未能在年期内偿还本金,该项可转债的利息便按每年21%计算。

  本来,邹锡昌预计香港上市之后,通过融资便可偿还债务,但在IPO不得不终止之后,国际资本市场的不断恶化让昌盛中国的上市梦想被迫完全搁浅。融资渠道被堵死的昌盛中国最终只能选择变卖资产来筹集资金。

  幸运的是,同样在去年金融危机中损失惨重的投行也已经在运用一切可能的手段收回风险投资。在同样的夹缝下,昌盛中国是否真的已与投行一起绝处逢生?

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